房貸又迎大變化 重定價(jià)周期應(yīng)該如何選擇？
2 房貸又迎大變化 重定價(jià)周期應(yīng)該如何選擇？ 10月31日，中國人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求，即將正式落地。 自2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。 從已經(jīng)披露的公告內(nèi)容來看，存量房貸利率常態(tài)化調(diào)整是加點(diǎn)值之間的比較和下調(diào)。購房者可以將貸款的LPR加點(diǎn)值與全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP進(jìn)行比較，如果貸款的LPR加點(diǎn)值高，則可申請(qǐng)將貸款加點(diǎn)值下調(diào)至全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP。 未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？我的存量房貸利率加點(diǎn)值是否能夠調(diào)整？重定價(jià)周期應(yīng)該如何選擇？記者梳理重點(diǎn)如下： 未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？ 中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。 偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。上述接近央行人士處稱，偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。 記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過測(cè)算，將該偏離幅度約定為30BP。 具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。 例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。 未來一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。 市場(chǎng)權(quán)威專家認(rèn)為，如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。 未來重定價(jià)周期如何選擇？ 根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。 重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)所對(duì)應(yīng)的數(shù)值?，F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。 11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。 記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。 也就是說，重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。 需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。 有關(guān)專家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。 存量房貸利率批量調(diào)整效果如何？ 存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。 10月25日，全國性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。 記者從央行獲悉，初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平(3.33%)。(第一財(cái)經(jīng)杜川) 中財(cái)網(wǎng)
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